F03_2026년_하반기전망_대체투자_pm Final

2026 년하반기 FICC 전망 / 대체투자

실물자산 (Real Asset) 의귀환

I. 대체투자 : 자산별성과및자금모집동향
II. 투자전략 : 물가방어와 AI 수혜의교차점찾기

III. 부동산 :

밸류에이션보다임대펀더멘털

IV. 인프라 : AI 의물리적토대

홍지환 ( 대체투자 / 부동산·인프라 )

실물자산 (Real Asset) 의귀환

2026 년하반기대체투자시장은지정학적불안과고금리고착화 , AI 산업재편이맞물리며실물자산의전략적가치가재조명되는전환점을맞이할전망이다 . 부동산과인프라자산은임대료 ( 요금 ) 및가격을통해물가상승분을전가할수있는구조적인플레이션헤지기능을보유하고있다는점에주목해야한다 . 또한 AI 혁명이무형의지적자본가치를압박하는것과대조적으로 , 물리적거점역할을하는실물자산은 AI 로쉽게대체할수없는자산으로서그희소성이더욱부각될 수있다 . 다만투자전략측면에서는금리하락에따른멀티플확장을기대하기보다현재의높은인컴수익률을확정하고하방방어에집중할것을권고한다 . 또한 비상장 대체투자 상품의 유동성 한계가 드러난 가운데 , 실질적인 유동성과 가격 발견 기능을 제공하는 상장 리츠 및 인프라 자산에 대한 시장의 재평가 역시 강화될것으로예상한다 .

자산군별로는인프라를최선호하며 , 부동산 , PD( 사모부채 ) 혹은 PE( 사모펀드 ) 순으로접근할것을권고한다 . 인프라는물가연동형장기계약기반의안정적인 현금흐름을보유하고있으며 , 전력밸류체인과북미미드스트림자산이 AI 산업확장의핵심수혜처로부상하고있다 . 부동산의경우과거와같은자산가격상승 중심시장보다는 NOI( 순영업이익 ) 성장에따른성과차별화가중요해질전망이며 , 공급절벽진입이예상되는산업용·아파트섹터와함께안정적인인컴확보가 가능한선순위 Debt 전략에주목할필요가있다 .

2026 년하반기대체투자전략 : 인프라 , 부동산유망

실물자산 (Real Asset) 의귀환

I. 부동산 : 밸류에이션보다임대펀더멘털

II. 인프라 : AI 의물리적토대

CRE( 상업용 부동산 ) 시장은 금리 하락에 따른 자산가치 상승 기대보다 NOI 성장에 기반한 성과 차별화가 핵심 변수로 작용할 전망이다 . 특히 수급 개선이 본격화될 것으로 예상되는 미국 산업용 및 아파트 섹터를 중심으로펀더멘털회복이나타나고있으며 , 낮아진 LTV 를바탕으로안 정적인컴을제공하는 Debt 전략 역시 유망한 투자 대안으로 부상하고 있다 . 상장리츠의경우구조적성장동력을보유한미국시니어하우징 , 데이터센터 , 산업용 , 셀타워리츠중심의우위가지속될것이다 . 또한비 상장 자산 대비 우수한 유동성을 기반으로 상장 리츠 시장의 재평가가 가속화될것으로예상한다 .

대체불가능한실물자산 (HALO: Heavy Asset Low Obsolescence)

)

인프라는물가연동형장기계약을통해인플레이션방어력을입증했다 . 사모 인프라 시장에서는 발전→송배전→저장→데이터센터로 이어지는 전력인프라밸류체인과북미미드스트림자산이 AI 투자확대의핵심수 혜처로부상하고있다 . 또한 LP 유동성공백과은행권대출축소를활용 해우량지분을할인된가격에확보하는세컨더리전략과스프레드가확 대된 인프라 Debt 전략을 병행하는 것이 유리하다 . 상장 인프라에서는 지정학적리스크와에너지가격의급격한변동에대응가능한북미미드 스트림과 , AI 뿐만 아니라 전기차·제조업 확장 등에 힘입은 수요 성장이 기대되는전력인프라 ETF 를활용할것을권고한다 .

안정적인인컴확보 (Stable Income)

주 : 좌측그림부터순서대로글로벌대체투자자산별펀드 12 개월누적자금모집액 , 미국 CRE Debt 인컴수익률 ( 모기지금리 ) 및 Core Equity 인컴수익률 자료 : NH 투자증권리서치본부

유동성가치재조명 (Liquidity Alpha)

진정한유동성제공하는 상장리츠·인프라재평가

펀더멘털이아닌유동성디스카운트가적용된 지분을인수하는세컨더리전략

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실물자산 (Real Asset) 의귀환 I. 대체투자 : 자산별성과및자금모집동향

대체투자

홍지환 ( 대체투자 / 부동산·인프라 ) Tel 02)7687939│ e-mail jhhong@nhsec.com

사모 (Private) 대체투자: PE·인프라·PD·부동산 전 섹터 견조한 성과 기록

 2025 년고금리지속및글로벌증시변동성확대에도사모대체투자 4 개섹터모두플러스 (+) 성과기록
 PE 사모대체투자섹터최고성과 . Growth(+12.3%) 전략이견인 . 다만 Exit 규모는 2021 년대비절반으로미실현자산누적부담상존
 인프라는전반적으로양호한성과를기록한가운데 Value-add 전략이 +9.9% 로성과주도 . 데이터센터및전력망신규투자수요급증
 부동산수익률은다른사모자산대비낮았으나 , Debt( 대출 ) 전략이 +5.8% 를기록하며 Equity 전략대비상대적으로우수한성과기록

2022~2025 년글로벌주요투자자산별성과

자료 : Preqin, NCREIF, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

글로벌주요투자자산별성과추이

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

상장 (Listed) 대체투자 : 상장인프라·리츠아웃퍼폼 , 글로벌PE·미국 BDC 부진

 상장대체투자시장내에서는글로벌인프라가 2025 년에이어 2026 년에도 +14.8% 의연초대비총수익률기록하며아웃퍼폼
 상장인프라는실물자산선호에따른수요유입과미국·이란분쟁이후에도방어적성과를유지하며지정학리스크헤지수단으로재부각
 상장리츠도연초이후강한상승세를기록했으나전쟁장기화리스크및긴축우려가부상하자상승폭일부반납
 글로벌 PE 는 Exit 환경악화에따른가격부담 , 미국 BDC 는소프트웨어기업을둘러싼수익성악화우려가확산되며부진한성과기록

2022~2026 년글로벌주요투자자산별성과

주 1: 총수익률기준

주 2: BDC(Business Development Company)= 중견기업에사모대출을제공하는전문투자기구

자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

2019~2026 년주요상장대체자산성과추이

주 1: 총수익률기준 주 2: 글로벌리츠 , 글로벌인프라 , 미국상장 BDC 자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

투자자금모집 : 인프라 , 부동산증가했으나 PE, PD 감소하며정체상태유지

 글로벌사모대체투자신규투자자금모집액 (Fundraising) 규모는 2024 년감소추세를기록한이후정체상태유지
 인프라 , 부동산자금모집액이각각 2,085 억달러 (+54% y-y), 1,796 억달러 (+34% y-y) 를기록하며전체신규투자자금모집액반등을주도
 PE, PD 는자금모집액이전년대비각각 3.8%, 13.8% 감소

분기별사모대체투자신규투자자금모집액추이

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

2024~2025 년섹터별신규투자자금모집규모비교

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

사모대체투자전략별성과 : 고수익전략의아웃퍼폼

 PE( 사모펀드 ): 레버리지의존도가낮은 Growth PE 전략아웃퍼폼 . LP 유동성수요를흡수하는 Secondaries 전략도양호한성과기록
 인프라 : 높은수익률을추구하는 Value Added 전략이두드러진성과시현 . 반면금리민감도높은 Core 와 Core Plus 는상대적으로부진
 PD( 사모부채 ): 전통적대출시장위축속에서우량기업들의메자닌발행조건이개선됨에따라 Mezzanine 전략아웃퍼폼
 부동산 : Value-added 와 Opportunistic 전략이양호한성과기록 . 유럽부동산이최근 1 년높은성과를기록한점이특징적

2022~2025 년사모대체투자자산세부성과비교

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

최근 1 년사모대체투자성과상위전략

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

인프라 : 양호한성과가이어지는중

 잇따른매크로불확실성에도불구하고 , 상장·사모 인프라 시장 전반에서 양호한 성과 지속
 상장 인프라는 AI 가 대체하기 어려운 실물자산 중심의 산업에 투자하는 ' HALO(Heavy Assets, Low Obsolescence) 트레이드' 수혜 영역으로지목되며가파른상승세기록
 사모인프라 2025 년수익률은 +5.2% 로 , 부동산섹터대비양호한성과기록했고 PD 와유사한수준기록

상장 , 비상장인프라수익률추이

자료 : Preqin, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

주요사모대체투자섹터연도별성과비교

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

부동산 : 빈티지·전략별성과차별화

 사모부동산펀드는양호한성과 (2025 +4.0%) 기록 . 부동산펀드전략및빈티지에따라성과차별화심화
 2025 년 Debt, Value-add, Opportunistic 전략은양호한성과기록했으나 Core/Core Debt 전략은부진한성과기록
 Debt 전략은 2023 년이후은행권 CRE 대출공백으로스프레드확대 . 2021~2022 년빈티지에서도 Net IRR 9.0% 를유지
 다만 Value-added 와 Opportunistic 전략의 2021~2022 년빈티지는자산가격하락에직격탄 . 섹터내최저성과기록

사모부동산전략별투자성과추이

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

사모부동산펀드빈티지별성과 : 2021~2022 년대출아웃퍼폼

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

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실물자산 (Real Asset) 의귀환 II. 투자전략 : 물가방어와 AI 수혜의교차점찾기

대체투자

홍지환 ( 대체투자 / 부동산·인프라 ) Tel 02)7687939│ e-mail jhhong@nhsec.com

대체투자환경변화 : 1) 저금리·저물가시대의종료

 미국·이란전쟁장기화에따른지정학적리스크를예측하기어려운국면에진입 . 이는물가상방압력으로작용하는바각국중앙은행의물가 목표달성가시성을낮추는요인 . OECD 는미국인플레이션전망을 4.2%(+1.2%p) 로상향
 4 월미국 CPI( 소비자물가지수 ) 는 전년 동기 대비 +3.8% 로시장예상치상회
 연방기금금리선물에내재된시장기대는더욱보수적 , 2026 년연내동결및인상확률약 97.9% 로사실상금리인하기대소멸

유가변동성확대되며물가리스크점증

자료 : US Bureau of Labor Statistics, NH 투자증권리서치본부

유가향방은호르무즈정상화여부가좌우

자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

2026 년연준통화정책기대변화

주 : Fed Funds 선물가격에내재된금리기대를확률로변환 자료 : CME Group, NH 투자증권리서치본부

대체자산인플레이션헤지의핵심축 : 부동산과인프라

 부동산과인프라는임대료 , 요금 , 자산가치를통해물가상승분을전가 ( 인플레이션헤지 ) 할수있는구조를갖추고있음
 부동산은신규및갱신임대계약과자산가치재평가및매각을통해인플레이션헤지기능을수행
 전력 , 교통 , 통신등필수서비스를제공하는규제형인프라는물가연동형수익계약이일반화되어있어더욱직접적인전가가가능
 인프라가 부동산보다 인플레이션 방어에 더 유리하다고 평가받는 이유는 , 규제 또는 장기 계약을 통해 물가 상승분을 청구할 수 있는 법적 권리가계약서에훨씬명확히명시되어있기때문

부동산섹터별임대차계약구조비교

섹터	계약구조	계약기간
매일임대료 (ADR) 조정 단 , 운영비용부담도높은섹터	1 일	호텔
매월임대료조정 이사 , 가구변화에수요연동 , 높은회전율	1 개월	셀프 스토리지
매년임대료조정 단 , 임대료규제 (Rent Stabilization) 자산의경우상한적용	1 년	주거용
전력비전가 (Pass-through) 가능 연 2~4% 임대료자동인상 (Escalator)	코로케이션 : 1~5 년 하이퍼스케일 : 10~15 년	데이터센터
지역 , 규모별편차큰편 대형 (7~10 년 ), 중형 (5~7 년 ), 교외 (3~7 년 )	3~15 년	오피스
임차인이재산세 , 유지보수비 , 보험료를부담하 는트리플넷리스 (NNN) 구조가일반적	7~10 년 ( 라스트마일 3~5 년 )	산업용
기본임대료 + 매출연동 (Percentage Rent) 앵커폐점시나머지임차인임대료인하및 중도해지가능 (Co-tenancy)	5~7 년 ( 앵커 15~25 년 )	리테일

인프라섹터별요금계약구조비교

섹터	계약구조	계약기간
Take-or-pay( 최소물량약정 ) PPI( 생산자물가 ) Escalator 설정	파이프라인 : 10~20 년 LNG 터미널 : 20~25 년	미드스트림 파이프라인
RAB( 규제자산 ) 기반요율결정구조 ( 미국 : 원가 / 비용반영 , 유럽 : CPI 연동 )	반영구적 ( 규제갱신주기 5 년 )	규제유틸리티 ( 수도·가스 ·전력망 )
이용자수무관 . 시설가동여부에따라 정부가이용료 (CPI 연동 ) 지급	25~35 년	PPP ( 민관협력사업 )
통행료 , 물가 (CPI) 연동 ( 미국공공도로는비연동 ) 이용자수는시장상황에노출	30~50 년	유료도로
항공수입 : 5 년마다협상 비항공수입 : 시장가격및매출연동	30~50 년	공항
2020 년이전 : 고정 + 15~20 년 2022 년이후 : CPI 연동 or 단축 (5~10 년 )	5~20 년	재생에너지 PPA ( 전력구매계약 )
장기공급계약 (PPA) 없이도매전력 시장 (Spot) 요금으로직접판매	장기계약없음	머천트발전 (Merchant)

인플레이션과부동산·인프라성과의상관관계

 미국 CRE 임대수익은 CPI 와방향성매우유사 . 물가상승국면에서임대료가함께오르는모습이장기시계열데이터에나타남
 CRE 자산가격은임대수익대비변동성이큰편 . 경기·금리 충격에 취약
 글로벌비상장인프라의총수익률역시미국 CPI 와유사한방향으로움직이는패턴이 2007 년이후반복
 다만두자산의수익률은글로벌금융위기 (2008 년 ) 와금리급등 (2022~2023 년 ) 국면에서는일시적으로훼손

미국 CRE 임대수익및가격상승률추이

주 : 미국 CRE 임대수익 (Rental Revenue) 은 2025 년말기준 자료 : Federal Reserve Bank, MSCI RCA, NH 투자증권리서치본부

글로벌비상장인프라총수익률추이

주 : Total Return = Income Return + Capital Return 자료 : Federal Reserve Bank, Preqin, NH 투자증권리서치본부

중물가국면 , 실물자산투자매력도가높은구간

 1980~2025 년물가구간별분석결과 , CPI 3~4% 구간에서미국리츠총수익률은연평균 22.2% 로전구간중최고치를기록
 현재미국인플레이션수준 (4% 대 ) 이역사적으로부동산투자매력도가가장높은구간에해당한다는점에주목
 다만 , CPI 5% 이상고물가국면에서는긴축우려가더크게반영되며성과급격히악화
 또한실물자산의물가전가력은갱신주기와임대료결정권두축으로분리해평가해야하며 , 이둘이동시에충족될때실질적인헤지가가능

인플레이션구간별미국리츠 , 주식총수익률비교

주 1: 1980~2025 년 CPI( 소비자물가지수 ) 구간별리츠 , 주식연간총수익률평균값 주 2: FTSE NareitAll Equity REITs Index( 미국리츠 ), S&P 500 Index( 미국주식 ) 자료 : Nareit, S&P, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

미국호텔 ADR 성장률과 CPI 비교

주 : ADR(Average Daily Rate)= 호텔일평균객실단가 자료 : Cushman & Wakefield, NH 투자증권리서치본부

대체투자환경변화 : 2) 실물자산으로의자금이동

 Agentic AI 확산우려가본격화된연초이후미국소프트웨어업종은급락 . 반면글로벌리츠와인프라는강세를이어가는등상반된움직임
 글로벌투자자들은 AI 의파괴적변화로부터안전한기술적해자 (Moat) 를갖춘자산으로자금을이동
 AI 가무형의지식노동과소프트웨어가치를파괴할수록 , 복제불가능한물리적거점 (Hard Assets) 의상대적희소성이부각
 디지털세계의폭발적성장은역설적으로이를물리적으로지탱할전력망·데이터센터·통신인프라에대한수요를구조적으로확대

2026 년연초이후 AI 의파괴적변화에대한우려확대

주 : IGV( 미국소프트웨어 ETF), REET( 글로벌리츠 ETF), TOLZ( 글로벌인프라 ETF) 주가지수화 자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

미국소프트웨어기업 PER 멀티플붕괴

주 : 12 개월선행 PER( 주가수익비율 ) 자료 : FactSet, S&P, NH 투자증권리서치본부

사모대체투자시장내에서도부동산·인프라대출에자금유입가속

 빠르게 성장한 Direct Lending( 직접 대출 ) 시장은 2025 년부터 과열 우려 , 금리 인하에 따른 수익성 저하 , 약화된 대출 약정 , 자금모집 급감 등의부담이누적됐고 , 최근에는 AI 확산에따른차입기업부실우려까지더해지며불안확대
 반면 부동산·인프라 대출은 기업대출 대비 실물 담보력과 현금흐름 가시성이 부각되며 차별화된 흐름 . Direct Lending 과 달리 오히려 자금모집액반등하는흐름

글로벌사모부채투자대상별자금모집액 (Fundraising)

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

글로벌인프라및부동산펀드자금모집액 (Fundraising)

주 : 4 개분기평균값 자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

AI 발전으로지적자본가치하락 vs 실물자산희소성유지

 AI 가코딩과설계를자동화하며소프트웨어와지식서비스의생산원가는급격히하락
 AI 추론비용은 2022 년이후매우가파른하락세를기록중 . TV·컴퓨터·인터넷등기존신기술비용곡선과비교시하락속도가훨씬빠름
 지적자본의생산비용이낮아질수록 , 이를물리적으로실행하기위한전력망·데이터센터와같은자산의가격결정력은역설적으로강화
 AI 시대의부 (Wealth) 가어디로흐르든생산과소비는실물자산위에서이루어지며 , 인프라 ( 전력·에너지 ) 와부동산 ( 산업용·주거용 ) 은수혜

AI 추론비용일제히하락

자료 : Epoch AI, NH 투자증권리서치본부

다른신기술보다개발이후비용하락폭훨씬빠른편

자료 : Epoch AI, NH 투자증권리서치본부

재조달원가상승 & 신규공급위축 : 기존실물자산의희소성강화

 재조달원가는오르고신규공급은줄어드는환경이기존실물자산의공급독점력을전섹터에걸쳐강화하는공통메커니즘으로작용
 미국 CRE 건설비용지수는 2013 년대비약 +77% 누적상승 . CRE 건설지출은 2023 년피크 (+31.1%) 이후 2 년연속마이너스 (-) 를기록중
 AI 업사이드는상장주식을통해향유하되 , 기술진부화리스크와고착화된물가변동성에대한방어는실물자산으로대응하는전략권고

기존실물자산재조달원가꾸준히사승

주 : 미국내 80 여개지역사업장의실제입찰데이터와현장모니터링결과를기반으로비용지수산출 자료 : Turner Construction, NH 투자증권리서치본부

미국 CRE 건설지출 2 년연속감소

주 1: Total Private Construction Spending, Seasonally Adjusted Annual Rate 주 2: 해당시점에실제로투입된공사비 ( 기성고 ) 자료 : 미국인구조사국 , NH 투자증권리서치본부

구조적수요갖춘인컴자산선호 : 인프라 ( 전력·미드스트림 ) & 부동산 Debt 유망

 전력인프라와미드스트림은 AI 수요외에도구조적전력수요증가및 LNG 수출등구조적수요성장동인이확보된섹터
 대체불가한실물자산특성과인컴중심 (Income > Capital Gain) 수익구조로현변동성국면에적합한섹터라고판단
 Debt 은 LTV 58~63% 의선순위담보를확보하면서과거 Core Equity 기대수익률 (5~7%) 수준의인컴을제공 . 하방보호와안정적인컴을동 시에달성하는 Debt 전략의위험조정수익률우위가명확한구간

인프라투자전략 : 전력인프라 + 미드스트림

자료 : NH 투자증권리서치본부

미국 CRE Debt vs Equity(Core 전략 ) 인컴수익률비교

자료 : Giliberto-Levy, NH 투자증권리서치본부

안정적인인컴과실물자산중심으로포트폴리오재편

2026 년하반기대체투자전략 : 인프라 > 부동산 > PD = PE 순으로접근

안정적인컴확보 (Stable Income)

Debt 수익률이과거 Core Equity 기대수익률수준에수렴
Capital Gain 보다현금흐름가시성우선

인프라 (Infrastructure) ★★★

북미전력인프라중심 Debt, Core Plus 전략

고금리장기화가능성↑

대체하기어려운실물자산 (Hard Asset)

Software 기업수익성훼손리스크대두
인프라·부동산은 AI 로대체하기어렵고 전력·데이터센터등은오히려수혜예상

부동산 (Real Estate) ★★

미국산업용 , 아파트 Debt 전략
인프라세컨더리 , 상장인프라
상장리츠 ( 미국 , 싱가포르 )

주 : 기준금리인하가능성과관련해서는 Fed Funds 선물가격에내재된금리기대를확률로변환 자료 : US Bureau of Labor Statistics, CME Group, NH 투자증권리서치본부

PD( 사모부채 ) ★

Distressed Debt( 할인매입 ),
Special Situation ( 비유동성알파 )

Agentic-AI 산업재편위험

유동성가치재조명 (Liquidity Alpha)

진정한유동성제공하는상장 대체투자 ( 리츠·인프라 ) 재평가
펀더멘털이아닌유동성디스카운트가 적용된지분을인수하는세컨더리전략

PE( 사모펀드 )

★

Exit 환경악화및멀티플하락
실현성과악화 (DPI 하락 )
세컨더리 PE

2026 년하반기대체투자 : 실물기반인컴자산중심방어적포지셔닝권고

 인프라는전력밸류체인·미드스트림의구조적성장요인와 AI 혁신수혜를동시에보유한투자자산 . 북미전력및미드스트림최선호
 부동산은 Capital Gain 보다 현금흐름 가시성 우선 . 선순위 담보를 확보하면서 Core Equity 수준의 인컴을 제공하는 Debt 전략의 위험조정 수익률우위가명확한구간
 리츠는 CRE 회복 직접 수혜 속 공급 제약 명확한 산업용·데이터센터·헬스케어 섹터 선호 . 경기 둔화 국면 이익 안정성이 부각되는 싱가포르 리츠도유효한선택지

2026 년대체투자자산별선호도및투자포인트

자산구분	선호도	투자환경	투자포인트	유망투자전략
부동산 (CRE)	• 미국 CRE 시장회복기진입 ( 대출 , 거래 , 가격순 ) • Cap Rate 상승세일단락 ( 가격하락압력완화국면 ) • 견고한임대시장 ( 인플레이션헤지기능작동 ) • 공급축소는정해진미래 (2023 년부터착공면적급감	) • Capital Gain 보다현금흐름가시성우선 • Debt 수익률이과거 Core Equity 기대수익률수준에 수렴 (Equity 보다 Debt 의위험조정수익률우위 ) • 미국산업용 ( 물류센터)·아파트는공급축소·수요회복 구간진입	➢ 미국산업용 , 아파트 Debt 전략	★★
리츠	• CRE 회복에직접적인수혜 ( 실물대비빠르게반영 ) • 상당수리츠 NAV 대비할인거래중→저가매수기회 • 우월한재무상태를바탕으로공격적인자산인수진행 • 헬스케어 , 데이터센터 , 셀타워등성장성높은 대체 (Alternative) 부동산섹터비중 40% 에육박	• 경기민감도낮고공급제약명확한미국산업용 , 데이터센터 , 헬스케어 ( 시니어하우징 ), 셀타워리츠 선호 • 경기둔화기에이익안정성부각될싱가포르리츠도 좋은선택지	➢ ICF(iShares Cohen& Steers REIT ETF) ➢ Kodex 미국부동산리츠 (H)	★★
인프라	• 고금리장기화 , 인플레이션국면속현금흐름방어 • AI 혁신으로부터수요타격우려가적은실물기반자산 • 거래냉각국면속유동성확보수요증가	• 전력인프라밸류체인 ( 발전→송배전→저장→데이터센터 ) 및미드스트림 구조적수요다층확보 • 거래냉각국면속유동성확보수요증가→세컨더리 기회등장	➢ 북미전력및미드스트림인프라 ➢ AIPO(Defiance AI and Power Infra ETF)	★★★

자료 : NH 투자증권리서치본부

실물자산 (Real Asset) 의귀환 III. 부동산 : 밸류에이션보다임대펀더멘털

대체투자

홍지환 ( 대체투자 / 부동산·인프라 ) Tel 02)7687939│ e-mail jhhong@nhsec.com

미국 CRE 시장은대출 , 거래 , 가격순으로단계적인회복세보일것

 금리상승이가장큰위험요인이지만 , 2022 년처럼 CRE Cap Rate 보다모기지금리가높아지는역마진상황이발생할가능성은낮음
 글로벌금융위기당시와달리현재는대출접근성이유지되고임대시장도비교적견고해 , 자산가치훼손압력은완화될전망
 다만 금리가 팬데믹 이전 수준으로 크게 낮아지기는 어려워 , 앞으로는 자산 가치 상승보다 임대수익 (NOI) 성장 중심의 성과 차별화가 나타날 것으로보임 . 고품질자산이상대적으로유리

미국상업용부동산 (MSCI Property Index) 분기별성과분해및기회 / 위험요인점검

주 : 미국개방형부동산펀드가보유한개별부동산자산의수익률을집계 ( 펀드운용보수및레버리지효과제거 ) 자료 : MSCI RCA, NH 투자증권리서치본부

향후 CRE 임대시장개선을이끌가장중요한요인은공급절벽

 미국 CRE 임대 시장 개선은 수요보다 공급 영향이 더 클 것으로 예상 . 오피스의 경우 여전히 수요 축소에 따른 공급 과잉 상태지만 , 2020 년 이후부터누적된공급공백을바탕으로최근공실률상승세크게둔화
 2021~2022 년 늘어난 신규 공급이 산업용과 아파트 섹터의 임대지표 악화 요인으로 작용했으나 착공면적 급감으로 2026 년부터 펀더멘털 개선나타날전망

미국 CRE 섹터별공실률추이

자료: Moody's, Reis, Bloomberg, NH투자증권 리서치본부

미국 CRE 섹터별전체재고대비초과수요비율

주 : 섹터별전체재고면적대비 12 개월초과수요 (Excess Net Demand) 비율 자료 : Nareit, CoStar, NH 투자증권리서치본부

Debt 의낮은변동성 , LTV 하향조정으로하방방어력한층강화

 Debt 는 LTV 58~63% 의선순위담보를확보하면서과거 Core Equity 기대수익률 (5~7%) 수준의인컴을제공 . 하방보호와안정적인컴을동 시에달성하는 Debt 전략의위험조정수익률우위가명확한구간
 2022 년이후미국 CRE 가격은약 20% 내외조정을받았으며 , 신규선순위담보대출 LTV 는팬데믹이전대비약 10%p 하향조정
 LTV 가낮아진만큼손실흡수여력이확대된상황 . 불확실한매크로환경속에서도방어적성과를뒷받침하는구조적기반이마련되어있다고 판단

미국 CRE Debt vs Equity(Core 전략 ) 인컴수익률비교

자료 : Giliberto-Levy, NH 투자증권리서치본부

미국 CRE 월별신규선순위담보대출 LTV( 담보인정비율 )

주 : LTV(Loan-to-Value)= 해당부동산의담보로빌릴수있는대출금의비율 자료 : MSCI RCA, NH 투자증권리서치본부

은행권 CRE 대출심리회복으로대출경쟁은전보다치열해지겠지만…

 전통은행권이 CRE 대출을축소하는공백기에 , 사모자본은신속하게시장에개입하며 CRE 대출시장내점유율을빠르게확대
 부동산 가치 하락과 부실 수준이 GFC 직후만큼 심각하지 않다는 점이 확인되면서 미국 은행권 CRE 대출 기준이 완화 방향으로 전환 . 대손상각비율도 2024 년이후안정화추세로전환되며은행의자신감회복
 은행권재진입으로 CRE 대출시장의경쟁강도는이전보다높아질전망 . 사모펀드와대형은행의 2025 년시장점유율은각각 15.6%, 13.9%

2024 년이후미국은행권 CRE 대출대손상각비율하향안정화

미국 CRE 대출발행시장점유율 : 대형은행재진입

주 : 사모펀드 ( 사모자본 , Investor-Driven) 자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

CRE 리파이낸싱및신규거래증가 : Debt 수요구조적으로높게유지

 2026~2027 년 미국 CRE 대출 만기 도래액 1 조 1,505 억달러에 육박 . 아파트·오피스 비중이 높아 리파이낸싱 수요가 집중될 전망이며 , 은행 권기준완화에도전체수요를소화하기엔공급부족한상황
 미국 CRE 거래시장도빠르게반등 . 거래시장회복은신규취득자금조달수요로직결되어신규대출수요도동시에발생
 대출수요가구조적으로뒷받침되는환경은대출자입장에서금리·조건협상력을유지하면서안정적인인컴을확보할수있어유리

연도별미국상업용부동산대출만기도래액

자료 : MSCI RCA, NH 투자증권리서치본부

미국 CRE 부실리스크정점통과

주 : Worked Out( 자산매각 , 대출연장 / 조건변경 , 담보권행사등 ) 자료 : MSCI RCA, NH 투자증권리서치본부

유럽은행권 CRE 긴축지속 , 사모부채의시장점유율확대로연결

 2025 년하반기유럽은행대출설문조사결과 , CRE 부문은자동차제조업과함께가장높은대출기준강화비율기록
 영국 CRE 대출시장에서대출펀드점유율이 2024 년 12% → 2025 년 28% 로상승한반면은행은 40% → 36% 로축소
 유럽도은행 CRE 대출공백을사모부채가대체하는흐름이데이터로확인됨

유럽은행권여전히 CRE 대출에보수적

영국 CRE 대출시장점유율변화

주 : 잔액기준 (Outstanding Loan) 자료 : Bayes, NH 투자증권리서치본부

1Q26 CRE 거래시장 : 미국·아시아회복 vs 유럽부진

 미국과아시아는거래액이각각전년대비 27%, 22% 증가하며회복세가강화된반면 , 유럽은거래액이 10% 감소하며다시위축되는모습
 특히 2 월말발발한미 -이란전쟁은글로벌금리전망을다시불투명하게만들며시장의새로운리스크변수로부상
 미국은 CRE 시장거래회복흐름이가장뚜렷하게나타난지역 . 오피스 , 산업용부동산섹터를중심으로거래급증

지역별 CRE 거래 : 미국 , 아시아증가 , 유럽감소

자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

미국 CRE 섹터별거래 : 오피스 , 산업용급증

자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

미국 CRE 거래회복세 : 법인 (Entity) 거래 117% 급증 , Take-Private 딜확대

 1Q26 미국 CRE 거래액 1,358 억달러 , 전년대비 +27%. 단일자산 (+22%), 포트폴리오 (+32%), 법인 (+117%) 등전형태에서회복세확인
 법인단위급증의핵심은비상장화 (Take-Private) 거래 . NAV( 순자산가치 ) 대비할인된상장리츠가사모자본의주요매수타깃으로부상
 Take-Private 딜확대는상장 / 비상장간밸류에이션수렴을촉진하며 , 리츠주가상승가능성을높이는요인으로작용

미국 CRE 법인 (Entity) 거래규모

주 : 3 개월누적거래규모 자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

1Q26 미국리츠비상장화 (Take-Private) 거래

인수대상	매수자	금액
Plymouth Industrial REIT ( 산업용 )	Ares Management JV(Joint Venture) Makarora Management	21 억달러
Alexander& Baldwin ( 리테일 )	Blackstone JV(Joint Venture) MWGroup	18.4 억달러
City Office REIT ( 오피스 )	Elliott Management JV(Joint Venture) Morning Calm Management	11 억달러

자료 : Nareit, RCA, NH 투자증권리서치본부

유럽 CRE 금리불확실성 , 유동성부담속코어자산선호로압축

 유럽 CRE 거래시장은금리변동성과유동성위축이동시에나타나며상대적으로부진
 최근에너지가격상승우려가 ECB 금리경로불확실성으로연결되면서다수의거래가딜클로징단계에서보류
 특히역외자본의유럽 CRE 직접투자액은 1Q26 189 억유로로 2010 년이후최저수준까지감소

1Q26 유럽 CRE 거래액 : 독일부진지속

섹터	2026 년 1 분기	2026 년 1 분기	최근 12 개월	최근 12 개월
섹터	거래액 ( 십억유로 )	(% y-y)	거래액 ( 십억유로 )	(% y-y)
오피스	10.5	-2.2	59.0	+24.3
산업용	7.8	-23.8	45.3	+0.1
리테일	6.1	-39.2	35.3	-12.4
호텔	3.6	-25.6	21.9	+0.8
아파트	10.4	-4.0	50.8	+4.5
헬스케어	5.0	+274	13.5	+190
유럽	47.3	-10.5	247.0	+7.8
영국	12.7	-7.1	70.1	+14.5
독일	8.0	-29.8	38.0	-9.3
프랑스	4.9	-23.5	30.0	+20.0

자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

역외자본의유럽 CRE 투자 , 2022 년이후축소세

주 : 12 개월누적역외자본 (Cross-border) 유럽 CRE 투자액 자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

유럽기관자본도전통적부동산축소흐름 . 신성장섹터·장기임대선호

 최근유럽연기금도부동산투자비중하향조정추세

 GPFG( 노르웨이 국부펀드 ) 는 구체적으로 오피스 목표 비중을 2022 년 53.7% 에서 2028 년 21% 수준까지 낮추는 대신 , 주거 (Living), 물류 , 데이터센터및생명과학등신성장섹터의목표비중을처음으로정량화
 이러한환경속에서유럽 CRE 투자자들은경기민감자산보다임대기간이길고현금흐름안정성이높은자산에프리미엄을부여하는모습

GPFG 부동산섹터별투자비중변화

주 : 2028 년제시된섹터별목표비중밴드중앙값 자료 : GPFG, NH 투자증권리서치본부

유럽내장기임대차자산에대한선호도상승

자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

아시아 CRE: 일본·호주둔화속싱가포르·한국의회복력부각

 1Q26 아시아 CRE 거래액은전년대비 +22.0%. 오피스 (+25.0%), 산업용 (+32.6%), 리테일 (+30.8%) 등전통적섹터가고르게회복
 특히 싱가포르는 사상 최대 수준의 거래액을 기록했는데 , 단순한 대형 거래 효과를 넘어 실제 딜 클로징 증가와 조달 비용 하락이 동반되고 있다는점이중요
 한국도 +29.9% 로 견조한 증가세를 유지했으며 , 서울 오피스는 글로벌 유동성 지수 4 위를 기록 . 도쿄 (85.7 )·시드니 (85.4) 와 함께 아시아 도시가오피스유동성상위권선점

1Q26 아시아 CRE 거래액 :

싱가포르거래급증

섹터	2026 년 1 분기	2026 년 1 분기	최근 12 개월	최근 12 개월
섹터	거래액 ( 십억달러 )	(% y-y)	거래액 ( 십억달러 )	(% y-y)
오피스	21.0	+25.0	73.7	+21.7
산업용	10.3	+32.6	45.1	+13.2
리테일	9.7	+30.8	34.6	+7.6
호텔	3.2	-0.1	17.1	+3.8
아파트	2.4	-41.8	13.0	+7.4
아시아	51.1	+22.0	204.3	+10.5
일본	13.4	-32.3	52.3	-10.5
싱가포르	7.9	+439	15.8	+74.7
한국	5.6	+29.9	30.0	+25.8
호주	5.4	-8.4	32.5	+2.0

자료 : RCA, NH 투자증권리서치본부

글로벌도시별오피스 / 리테일부동산유동성비교

Positive Carry 회복과오피스펀더멘털개선 , 싱가포르 CRE 상승사이클재진입

 싱가포르물가안정화와 MAS( 싱가포르통화청 ) 통화완화가복잡적으로작용하며싱가포르 CRE 대출금리 2.57% 로급락
 싱가포르 CRE Cap Rate(3.91%) 와의스프레드가 +134bp 로회복되며 Negative Carry 구간탈출
 CBD Grade A 오피스공실률은 1Q26 3.3% 로크게개선 . 임대료상승압력이구조적으로강화되는환경
 단순한거래량회복을넘어딜클로징증가 , 조달비용하락 , 공실하락이동반되는구조로 , 싱가포르 CRE 는상승사이클재진입국면으로판단

싱가포르 CRE Cap Rate대출금리스프레드회복

주 : 싱가포르 CRE 대출금리=SIBOR('20년이전) or SORA('20년 이후 )+150bp 자료 : RCA, FactSet, NH 투자증권리서치본부

1Q26 싱가포르오피스공실률 3.3% 기록

주 : CBD(Core Business District) Grade A 오피스기준 자료 : CBRE, NH 투자증권리서치본부

상장리츠실적으로미리보는 CRE 임대시장의변화

 1Q26 실적 발표에서 미국 리츠 57% 가 연간 실적 (FFO) 가이던스 상향 . 과거 1 분기 평균 상향 비율 (40%) 을 크게 웃돌며 CRE 펀더멘털이 예상보다견조함을확인
 시니어하우징섹터가컨센서스대비가이던스상향폭상위권을차지했으며 , 3 개월 FFO 컨센서스변화율기준으로도최상위권에안착
 반면오피스·주거용·리테일등은하위권에위치 . 구조적수급개선요인보유여부가섹터간 FFO 격차를결정하는핵심변수로작동

미국리츠섹터별 2026 년실적 (FFO) 가이던스

주 : 컨센서스대비 2026 년실적 (FFO, Core FFO, AFFO) 가이던스 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

미국리츠섹터별 FFO 컨센서스변화율 (3 개월 )

주 : 12 개월선행 ( 컨센서스 ) 주당 FFO 기준 ; 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

미국산업용 : 공급감소·수요회복겹치며 2026 년초과공급전환

 신규공급은 2023 년고점이후꾸준히감소하는가운데 , 임대수요를대변하는순흡수면적은회복흐름 . 2026 년공실률하락반전전망
 이러한환경속에서펜실베이니아 (+8.6%), 휴스턴 (+8.2%), 댈러스 (+4.9%), 샬럿 (+4.8%), 애틀랜타 (+2.3%) 등 선벨트 및 주요 내륙 시장은 임대료상승세를기록
 반면 , 서부게이트웨이시장인인랜드엠파이어 (-11.2%), LA(-6.9%) 와북부뉴저지 (-3.8%) 는여전히조정국면

지난 3 년간상승했던공실률 , 2026 년하락반전예상

주 : Net Absorption( 순흡수면적 )= 신규임차면적-공실전환면적 자료 : JLL, C&W, Colliers, CBRE, Prologis, NH 투자증권리서치본부

미국산업용부동산순흡수면적 (Net Absorption)

자료 : Savills, NH 투자증권리서치본부

물류수요에더해지는 AI 인프라수요 . 산업용부동산수요기반다변화

 물류센터 부지에 데이터센터 개발하는 사례 본격적으로 증가 . PLD( 미국 산업용 리츠 ) 의 1Q26 착공 프로젝트 중 62% 가 데이터센터 . 데이터센터수요급증이중장기적으로물류센터신규공급을막는요인으로작용
 한편 , 데이터센터 및 AI 인프라 투자 확대와 연계된 신규 임차 수요 부각 . 휴스턴을 중심으로 T1 Energy, Sanmina 등 새로운 유형의 산업용 부동산 임차 수요 유입 . 이는 기존 물류 기업 중심이었던 산업용 부동산의 수요 기반이 다변화되고 있음을 시사하며 , 중장기적으로 추가적인 수요창출요인으로작용할가능성존재

PLD( 미국산업용 ) 2026 년신규개발및자산매입가이던스

자료 : Prologis, NH 투자증권리서치본부

1Q26 임대면적임차인산업별비중

자료 : Savills, NH 투자증권리서치본부

미국아파트 : 공급피크는지났지만공실흡수는여전히진행중

 1Q26 미국아파트완공물량 7.5 만호로급격히감소하며공급피크통과 . 건설비와인건비상승으로신규개발은당분간억제될전망
 공실흡수는여전히진행중 . 1Q26 미국아파트공실률은 8.6% 로 , 금융위기이후최고치 . 3 년간 180 만호규모의신규아파트가공급된결과
 공급집중으로선벨트 (Sunbelt) 아파트언더퍼폼이지속된반면 , 북동부(Snowbelt)·서부 (West) 는상대적안정세
 2027 년부터펀더멘털회복본격화전망 . 2026 년은저점통과구간으로즉각적 NOI 개선기대보다선제적비중확대차원에서의접근유효

미국아파트분기별완공물량 (Completion)

자료 : RealPage, NH 투자증권리서치본부

미국주요권역별아파트임대료지수 : 선벨트언더퍼폼

임대수요기반견고하나 , 임대료규제확산은리스크요인

 주택소유비용이임차비용을큰폭상회하며임차경제성우위지속 . 미국아파트임차인이탈률 (Churn Rate) 역사적저점수준
 뉴욕시는맘다니시장취임이후임대료인상제한및임차인보호강화기조가반복언급되며동·서부주요도시중심으로규제리스크재부상
 다만선벨트지역은주헌법차원에서임대료규제를금지하거나강하게제한하고있어직접적인규제영향가능성은낮지만 , 인구 이동 둔화 및투자자심리위축등간접적인영향받을것으로예상

미국주택임대가경제적으로더유리한상황

주 1: LTV 80%( 미국평균 ), 30 년고정모기지금리 , 연간재산세주택가격의 1.5%, 유지보수비및보험료주택가격의 1.5% 가정 주 2: 주택구입이후가치상승 , 하락에따른자본차익감안하지않은수치

연간

2019 년미국아파트임대시장규제다수발표

주 : 주가수익률 (Price Return)

자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

미국오피스 : 등급·지역별차별화심화

 미국오피스전체공실률은 18.6% 이나 Prime 등급 12.7%, 맨해튼 Midtown 2.9% 로등급·지역별격차극명
 고임금·고부가가치 산업의 고품질 오피스 선호 구조가 Trophy 등급오피스독주를견인
 실리콘밸리 (+41.2%), 샌프란시스코 (+32.9%), 맨해튼 (+5.6%) 등 AI·금융 거점이 임대면적 증가를 주도한 반면 , 댈러스 (-12.9%), 워싱턴 DC(-17.2%), 시카고 (-19.7%), 오스틴 (-22.3%) 은역성장

미국오피스공실률 : 등급별 , 지역별차별화더욱심화

자료 : CBRE, NH 투자증권리서치본부

미국주요도시별오피스임대면적

자료 : Avison Young, NH 투자증권리서치본부

컨버전 (Conversion): 오피스초과공급을줄일수있는해법

 오피스컨버전 ( 용도변경 ) 은공실자산을물리적으로시장에서제거한다는점에서수급구조에미치는영향이공급축소와는질적으로차별화
 재산세감면은완공이후장기간에걸쳐 NOI 를직접적으로개선하는효과가있어컨버전사업성에가장큰영향을미치는인센티브
 이가운데가장활발한오피스컨버전이진행되고있는도시는뉴욕시맨해튼
 오피스부동산시장내에선미국맨해튼 , 샌프란시스코 , 보스턴을중심으로한 Debt 및 Core/Core Plus 전략이유리

미국 , 유럽지역별오피스컨버전 ( 용도변경 ) 정책인센티브비교

자료 : NH 투자증권리서치본부

맨해튼오피스컨버전규모가장큰편

자료 : CBRE, NH 투자증권리서치본부

글로벌리츠 : 2026 년연초이후상장리츠아웃퍼폼

 2026 년연초 AI 가불러올파괴적변화에대한경계감이확산되면서 , 투자자들은실물자산비중이높은기업으로자금을이동 (HALO Trade)
 2026 년들어글로벌리츠 (+10.4%), 미국리츠 (+14.3%) 강세 . 증시소외주에서핵심피난처로부상
 1) CRE( 상업용부동산 ) 시장회복 , 2) 리츠의안정적인실적성장 , 3) 리츠의매력적인밸류에이션이복합적으로작용한결과

2026 년글로벌주요자산별월별성과 (Total Return)

미국리츠 : 기존 AI 투자내러티브가흔들릴때상대적반사수혜

자료 : Nareit, S&P, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

낮아진금리민감도 , 대체하기어려운부동산가치에주목

 연초이후미국국채 10 년물금리가약 40bp 상승했음에도불구하고리츠아웃퍼폼지속 . 향후 CRE 펀더멘털이리츠성과주도할것
 1990 년대이후미국리츠시장은장기간연평균 10% 이상의총수익률을기록해왔으나 2020 년대에들어서는 5% 수준에불과
 다만 중요한 점은 리츠를 포함한 상업용 부동산 시장이 미국 경제 펀더멘털을 추종한다는 점 . 금리 안정과 GDP 상향이 맞물리는 현 국면은 리츠성과회복을지지

리츠지수의금리민감도 2025 년이후지속약화

주 : 미국리츠 (VNQ) 및국채 7~10 년물 (IEF) ETF 12 개월월간수익률상관계수 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

미국리츠연도별총수익률추이

자료 : Nareit, NH 투자증권리서치본부

경제성장과고용디커플링속리츠 , 구조적으로유리한섹터구성보유

 이번사이클에서는 GDP 와고용성장간디커플링발생
 AI 투자확대가자본투입중심의생산성향상을통해 GDP 를끌어올리면서 CRE 시장수혜도섹터별로차별화될것
 데이터센터 , 셀타워 , 산업용부동산은 AI 투자확대의수혜를누릴것이나 , 오피스와아파트는고용환경둔화에상대적으로더민감한구조
 실물 CRE 시장대비상장리츠시장은오피스 , 아파트등전통섹터의비중이낮아섹터구성측면에서유리

미국 GDP 성장률과고용추이 : 최근디커플링

주 : 실질 (Real) GDP 성장률 , 2026 년수치는시장컨센서스 ( 중앙값 ) 자료 : BLS, BEA, FactSet, NH 투자증권리서치본부

AI 확산에따른 CRE 섹터별영향전망

자료 : NH 투자증권리서치본부

NH Global REITs MP(Model Portfolio)

 NH 글로벌 리츠 MP 는 한 달간 (4/21~5/21) +0.84% 의 성과 를내며글로벌리츠지수대비 20bp 언더퍼폼
 AI 확산 과정에서 수요 증가의 수혜를 받을 가능성이 높고 , 2026 년 실적 성장 가시성이 뚜렷한 미국 데이터센터 , 시니어 하우징 , 산업용 ( 물류센터 ) 리츠중심의투자전략이유효

NH MP 와글로벌리츠총수익률추이비교

자료 : Nareit, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

NH Global REITs Model Portfolio(MP)

국가	섹터	종목명	시총 ( 십억원 )	배당률 (%)	성과 (%)	비고
미국	주거용 ( 조립식주택 )	SUNCOMMUNITIES (SUI) ( 조립식 70%, RV 24%, 영국 6%)	22,822	3.56	2.75
미국	헬스케어 ( 노인주거 )	WELLTOWER(WELL) ( 노인주거 65%, 메디컬오피스 23%)	222,804	1.38	155.92
미국	산업용	PROLOGIS (PLD) ( 미국최대물류센터리츠 , 미국 86%)	197,555	2.97	27.17
미국	산업용	EASTGROUP PROPERTIES (EGP) ( 미국선벨트물류센터리츠 )	16,230	3.02	28.25
	특수형 ( 데이터센터 )	EQUINIX (EQIX) ( 북미 44%, 유럽 35%, 아시아 21%)	155,486	1.93	55.36
	특수형 ( 셀타워 )	AMERICANTOWER(AMT) ( 북미 56%, 매크로셀타워위주 )	120,944	3.9	2.16
	리츠우선주 ETF	INFRACAP REIT PREFER(PFFR) ( 미국리츠우선주 106 종목 )	175	8.1	24.02
	넷리스	WPCAREY(WPC) ( 산업용 64%, 리테일 22%)	24,271	5.02	13.85
	오피스	BXP (BXP) ( 미국보스턴 , NYC, DC, SF 오피스 )	13,937	4.71	-5.84
싱가 포르	혼합형	CAPITALANDINTREGRATED(CICT) ( 싱가포르쇼핑몰 , CBD 오피스 )	21,404	6.71	36.17
싱가 포르	리테일	FRASERS CENTREPOINT (FCT) ( 싱가포르교외쇼핑몰 )	5,343	5.28	23.94
독일	주거용 ( 아파트 )	VONOVIA (VNA) ( 독일 84%, 스웨덴 12% 아파트 )	32,673	5.62	-9.56	비중 축소
설정일이후포트폴리오성과 ( 총수익률 )	설정일이후포트폴리오성과 ( 총수익률 )	설정일이후포트폴리오성과 ( 총수익률 )	설정일이후포트폴리오성과 ( 총수익률 )	3.33	85.91

주 1: 2026 년 5 월 21 일종가기준총수익률 , MP 설정일 2019 년 1 월 31 일 주 2: 국가별 / 종목별차등비중적용 , 전체포트폴리오비중 : 리츠비중 96.0%, 현금비중 4.0% 자료 : Nareit, Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

실물자산 (Real Asset) 의귀환 IV. 인프라 : AI 의물리적토대

대체투자

홍지환 ( 대체투자 / 부동산·인프라 ) Tel 02)7687939│ e-mail jhhong@nhsec.com

인프라시장현황 1) 인프라투자자위험곡선상향이동

 글로벌사모인프라자금조달시장에서 Core Plus 와 Value-added 전략이 Core 전략규모를큰폭상회 . 투자자들의위험선호상향이동중  ①금리상승으로 Core 인컴스프레드압축 , ②신성장섹터내 Core 자산부재 , ③규제자산기반 Core 의느린인플레이션반영이주요원인

글로벌사모인프라전략별자금조달 (Fundraising) 규모

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

인프라 Core 에서 Core Plus, Value-Added 로이동하는원인

원인	세부내용	결과
2022 년이후금리상승으로 Core 인프라의인컴수익률스프레드압축 (=Core 인프라밸류에이션매력저하 )	위험 - 수익고려시 Core Plus, Value-Added 전략의 매력도상승	① 금리상승
현재시장이원하는자산은 AI 투자의수혜를직접적으로누릴수있는 AI 데이터센터 , 신재생에너지 , ESS 그러나해당섹터내 Core 전략비중낮음	신성장섹터의 비중확대를위해선 운용초기단계의자산 매입 (Core Plus) or 직접개발 (Value-Added)	② 섹터 세대교체
Core 인프라 ( 규제유틸리티 ) 는인플레이션 연동수익구조를갖추고있지만 최근물가급등사이클에서 느리게반영되는한계점드러남	시장가격에기반한 단기계약이나요금체계를 통해인플레이션즉각반영 추구	③ 느린 인플레이션 헤지

자료 : NH 투자증권리서치본부

인프라시장현황 2) 드라이파우더소진및 DPI 역사적저점 . 자본정체국면

 글로벌사모인프라펀드의 AUM 대비드라이파우더비율 42.5% 에서 22.7% 로급락하며인프라펀드의신규투자집행여력이빠르게소진
 동시에미실현가치 (Unrealized Value) 규모가사상최고수준으로누적
 인프라 5 년 DPI 는 11% 로전자산군최저수준 . LP 들이투입자금을회수하지못해신규펀드출자여력이제약

글로벌사모인프라 AUM 대비드라이파우더비율하락

주 : 2025 년 9 월말기준 자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

대체투자자산군별 5 년 DPI( 투자금대비분배금비율 )

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

인프라시장현황 3) 인프라세컨더리시장의팽창

 글로벌주요연기금공통적으로인프라투자비중확대기조를유지 . 투자범위는전력망 , 재생에너지 , ESS 등으로빠르게확장
 다만인프라딜규모는 4Q25 3,250 만달러로사상최고수준 . 딜사이즈팽창이매수자풀을축소시켜 Exit 을어렵게만드는구조적문제존재
 Exit 시장위축속에서 LP-led( 보유지분할인매각 ) 와 GP-led Continuation Fund( 우량자산보유기간연장 ) 방식의세컨더리거래활성화

글로벌주요연기금인프라 (Infrastructure) 투자비중

자료 : 각사 , NH 투자증권리서치본부

인프라평균딜규모큰폭확대 , Exit 더뎌진이유중하나

주 : 글로벌사모자본시장에서발생한인프라자산에대한거래집계 자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

인프라투자전략 1) 데이터센터공급부족 , 전력병목이핵심변수

 주요데이터센터시장평균임대료 2021 년 118 달러에서 2025 년 195 달러로급등 . 공급부족이장기화되며임대료상승으로직결
 북부버지니아 (0.5%) 와같은시장은공실률이사실상제로 (0) 수준 . 하이퍼스케일러 ( Microsoft·Google·Amazon ) 와 10 년이상장기계약이 체결된운영자산이최적투자대상이나가격과딜소싱이관건
 공급지연의원인은전력공급차질 (48%), 설계변경 (40%), 장비공급병목 (36%) 이복합적으로작용하며신규공급속도를억제

데이터센터공실률 : 수요우위시장지속

자료 : JLL, NH 투자증권리서치본부

미국지역별데이터센터재고및공실률

자료 : CBRE, NH 투자증권리서치본부

데이터센터공급지연의원인은다양

데이터센터신규투자리스크 : 규제역풍·기술변화속도가핵심변수

 전력망이확보된기존운영자산은안정적인수익을창출하겠으나 , 신규개발프로젝트는다층적리스크에노출 . 데이터센터모라토리엄 ( 건설 중단 ) 선언하는지역늘어나고있음
 현재데이터센터수요추정치는기존연산효율가정에기반 . 알고리즘효율화속도가예상을초과할경우수요전망이빠르게변동할수있음

데이터센터모라토리엄 ( 건설유예 / 중단 ) 발표한지역

지역	시점	대상	현재상태
미국 ( 텍사스주 힐카운티 )	2026 년	신규데이터센터 (Unincorporated Area)	시행중 . 텍사스주최초모라토리엄 주변카운티도시행검토중
미국 ( 메인주 )	2026 년	신규데이터센터 (20MW 이상 )	양원통과후주지사거부권으로최 종무산 . Bangor 는시단위모라토 리엄별도유지
미국 ( 인디애나주 카운티 3 곳 )	2024 년	신규데이터센터	시행중
네덜란드	2022 년	신규데이터센터 (10ha 초과· 70MW 이상 )	현재시행중 . Microsoft 가규제 회피위해타워 3 동으로분할건축
아일랜드 ( 더블린 )	2021 년	신규그리드연결	2025 년해제후 자체발전설비전량설치의무화
싱가포르	2019 년	전체신규데이터센터	2022 년해제후 전력용량승인방식으로전환

AI 추론수요 , 예상보다훨씬빠르게현실화

전력인프라수요, AI·데이터센터외에도성장요인다수보유

 2025~2050 년글로벌추가전력수요는전기차 , 데이터센터 , 냉방 , 건물 , 산업이모두두자릿수성장률을기록하며동시에기여
 즉 , 전력인프라수요는 AI 투자사이클과독립적인구조적성장기반을보유
 오는 2035 년까지전세계추가전력수요의약 14% 만이데이터센터에의해설명되며 , 제조업확장 , 냉방가동등다양한요인의역할또한큼
 결과적으로전력망·송배전·에너지 저장인프라투자사이클은 AI 투자사이클보다더길게형성될가능성높음

2025~2050 년전세계추가전력수요분해

주 1: 2024 년기준전세계전력수요는약 30,850TWh(Trillion Wh, 1 조와트시 ) 주 2: 추가전력수요 CAGR=2025~2050 년사이전세계추가전력수요연평균성장률 자료 : BNEF, NH 투자증권리서치본부

데이터센터외에도다양한요인이전력수요자극할전망

주 : 2025~2050 년까지의전세계추가전력수요중각요인이차지하는비중 자료 : BNEF, NH 투자증권리서치본부

발전용량건설필요성크나빠른공급이가능한발전원은태양광 , ESS 등에불과

 전력수요전망치가지속적으로상향되는가운데신규발전용량건설필요성증대
 현시점에서보급이가장빠른발전원은태양광 , 천연가스 , 지상풍력순
 원자력 (SMR 포함 ) 의경우신규투자계획이연일등장하고있으나 , 실제공급까지는약 10 년이상이소요될전망

주요발전원별공급가능기간비교

자료 : Deloitte, IEA, Brattle, Energy Innovation, NH 투자증권리서치본부

2021~2026 년미국신규발전용량 : 재생에너지 + 천연가스위주

자료 : EIA, NH 투자증권리서치본부

다만미국정책환경은 2025 년을기점으로변화

 2026 년미국신규발전설비가운데태양광은전년대비 60% 증가한 43.4GW 로확대 . OBBBA 세액공제혜택종료전설비증가가시화
 그러나 풍력·태양광은 2026 년 7 월 이전 착공· 2027 년 말 이전 준공 시에만 세액 전액 공제 , 나머지는 세액공제 혜택 모두 종료 . 사실상 보조금없이장가로경쟁해야하는성숙산업으로전환
 반면원자력과 BESS( 배터리 ESS) 는 2033 년착공까지세액전액공제유지

2026 년미국발전원별신규설비용량

자료 : EIA, NH 투자증권리서치본부

OBBBA 법안에포함된재생에너지세액공제혜택점진적축소

구분	조건	세액공제적용여부
풍력 2026 년 7 월 4 일 이후착공	년 7 월 4 일 이전착공 2031 년 12 월 31 일이전 준공시적용 2027 년 12 월 31 일이전 준공시에만적용 2027 년 12 월 31 일이후	태양광 및 2026
2033 년 12 월 31 일 이전착공 ESS)	100% 이후 1 년마다 25%p 씩차감 (2036 년이후착공분은미적용 )	원자력 BESS 배터리
지열 / 수력

자료 : congress.gov, NH 투자증권리서치본부

인프라투자전략 2): 세컨더리 + Debt 전략으로유동성공백활용하기

 GP 는팔지못하고 , LP 는현금이필요하고 , 은행은물러난세가지공백이동시에생겨난국면 . 유동성을공급하는쪽이유리
 인프라세컨더리의핵심이점은 J 커브 ( 초기손실구간 ) 없이운영중반기자산에진입가능하다는점
 인프라 Debt 은은행대출축소로확대된스프레드와 Senior Secured 담보권을동시에확보하는방법

글로벌사모인프라펀드시장내세컨더리전략비중확대

자료 : Preqin, HL BDC Monitor, NH 투자증권리서치본부

인프라세컨더리거래액추이 : GP-led, LP-led 동시에성장

자료 : Campbell Lutyens, NH 투자증권리서치본부

유동성에대한높아지는관심 , LP-led 세컨더리주목

 유동성확보수요로인해발생하는 LP-led 세컨더리거래또한지속적으로늘어나는중
 거래병목이자산할인을유발하는가운데인프라 LP-led 세컨더리는여전히 NAV 대비할인구간에위치
 LP-led 우선 접근 권고 . 자산 품질이 아닌 LP 유동성 수요로 할인 판매되는 지분은 J 커브 통과 자산을 낮은 가격에 편입하는 효과 . GP-led Continuation Vehicle 은이해상충문제검토후선별적참여

LP-led 세컨더리는 NAV 대비할인구간에위치

자료 : Eaton Partners, NH 투자증권리서치본부

세컨더리전략별 LP-led 거래액 : 인프라세컨더리빠르게성장중

자료 : Campbell Lutyens, NH 투자증권리서치본부

GP-led, LP-led 모두에서관심증가

 데이터센터 , 전력 , 에너지등수요가빠르게성장하는섹터를중심으로컨티뉴에이션펀드를활용하는모습증가
 기존에세컨더리전략을구사하지않던대형인프라 GP 들이세컨더리전략에새롭게진출하는움직임포착되기시작
 아직전체인프라시장내에서차지하는비중은작지만 , LP 들의 유동성 확보 및 포트폴리오 조정 수요와 GP 들의우량자산투자및성장자본 확보수요가동시에증가하며인프라세컨더리시장성장세가속화할전망

대표적인 GP-led 세컨더리거래방식인'컨티뉴에이션펀드' 구조

자료 : Industry Ventures, NH 투자증권리서치본부

지난해인프라세컨더리전략확장에나선맥쿼리

자료 : 언론보도 , NH 투자증권리서치본부

인프라 Debt: 은행공백이만든스프레드기회

 글로벌사모인프라 Debt 자금조달규모는 38.97 억달러 . 자본규제로물러난은행의공백을사모 Debt 이메우는중
 인프라선순위담보대출 (BBB) 은 SOFR+100~200bp 로동일등급 IG 회사채 (70~120bp) 대비높은스프레드를제공
 LTV 60~65% 담보권과 BBB 신용품질을동시에확보하는위험조정수익률우위가핵심

글로벌사모인프라 Debt 전략자금조달 (Fundraising) 규모

자료 : Preqin, NH 투자증권리서치본부

인프라 Debt 스프레드비교

구분	스프레드 (SOFR)
미국투자등급 (IG) 회사채	70~120
미국하이일드 (HY) 회사채	200~400
인프라선순위담보대출 (BBB)	100~200
에너지전환 Term Debt ( 운영단계 )	150~350
에너지전환 Construction Loan ( 건설단계 )	250~600

상장인프라 : 전쟁·금리변동성속오일 & 가스미드스트림이아웃퍼폼주도

 2026 년 YTD 상장 인프라 총 수익률 (Total Return) +13.50%. 미국 -이란 전쟁 발발 이후 변동성이 확대되었으나 , 주식시장 전반 및 기타 자산섹터대비안정적인성과기록
 북미오일 & 가스미드스트림이 2026 년연초이후 28.5% 상승하며가장우수한성과기록 . 에너지가격인플레이션방어수요가집중된결과
 반면 경기 민감 섹터 ( 공항·도로·항만 일부 ) 는 전쟁 발발 이후 수요 감소 우려로 상승폭을 반납 . 금리 민감 섹터 ( 통신·유틸리티 ) 도 고금리 장기화우려로높은변동성을보이는중

상장인프라 vs 주식시장성과비교

주

1: 2026

주

년

월

일종가기준

총수익률

(Total Return)

기준

자료

: Bloomberg, NH

투자증권리서치본부

상장인프라섹터별총수익률

주 1: 2026 년 5 월 21 일종가기준 주 2: 총수익률 (Total Return) 기준 자료 : Bloomberg, NH 투자증권리서치본부

ETF 로상장인프라투자하기

 TOLZ(DJ Brookfield Global Infra ETF) 를통해상장인프라섹터전반에투자가능 . 경기하방압력및물가상방압력방어기대
 AI 투자확장수혜가지속되는전력인프라 ( 전력기기 , IPP 등 ) Value Chain ETF 또한여전히유망한선택지
 미국 -이란전쟁이후장기화할에너지가격인플레이션을방어할수있는 MLPX( 북미오일 & 가스미드스트림 ) 또한주목할만한투자처

상장인프라유망 ETF

자료 : NH 투자증권리서치본부

주요인프라 ETF 성과

티커	종목명	AUM ( 백만달러 )	1W	2W	1M	3M	1Y	'26 YTD
TOLZ	DJ Brookfield Global Infra ETF	177	1.22	1.04	2.57	2.47	17.32	14.11
AIPO	Defiance AI and Power Infra ETF	652	-5.01	-6.15	6.58	20.83	N/A	41.32
486450	SOL 미국 AI 전력인프라	189	-10.05	-7.36	0.52	14.76	65.47	22.73
487230	KODEX 미국 AI 전력 핵심인프라	1,299	-9.79	-8.31	9.07	33.46	88.75	52.96
MLPX	Global X MLP & Energy Infra ETF	3,630	3.83	4.91	9.87	11.64	31.27	29.18

주 1: 2026 년 5 월 21 일종가기준

주 2: AIPO(Defiance AI and Power Infrastructure ETF) 는 2025 년 7 월중상장

자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

AIPO(Defiance AI and Power Infra ETF)

 AIPO(Defiance AI and Power Infra ETF) 는 2025 년 7 월상장 . AI 시장성장수혜가기대되는전력인프라 Value Chain 종목으로구성
 전력수요증가환경에서수혜를누릴수있는 IPP 및전력기기업종을포함하며 Nvidia, Broadcom 등일부 AI 하드웨어기업도포함
 AI 투자확장사이클이이어진다는점을감안하면 2026 년에도높은성과기대가능

AIPO(Defiance AI and Power Infra ETF) 총수익률추이

주 : 2026 년 5 월 21 일종가기준 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

AIPO 상위 10 개편입종목

티커	종목명	시가총액 ( 십억달러 )	구성비율 (%)
PWRUS	Quanta Services	115.5	8.69
VRT US	Vertiv Holdings	142.5	8.62
GEV US	GE Vernova	281.9	7.9
ETN US	Eaton Corp	155.1	7.18
BE US	Bloom Energy	78.5	4.66
AVGO US	Broadcom	2013.1	3.98
NVDA US	Nvidia	5475.3	3.87
CCJ US	Cameco	46.8	3.67
CEG US	Constellation Energy	96.5	2.9
MTZ US	Mastec	32.8	2.38

자료 : Defiance, FactSet, NH 투자증권리서치본부

전력인프라 ETF: SOL 미국 AI 전력인프라 , KODEX 미국 AI 전력핵심인프라

 SOL 미국 AI 전력인프라 (486450) 는 2024 년 7 월상장되었으며 , 미국전력인프라산업에집중적으로투자하는 ETF
 KODEX 미국 AI 전력핵심인프라 (487230) 는 2024 년 7 월상장되었으며 , 마찬가지로미국전력인프라산업에집중적으로투자하는 ETF
 두 ETF 는미국내원자력및천연가스발전소를보유한 IPP 기업외에도 Vertiv Holdings(VRT) 와같은전력기기 Value Chain, Oklo(OKLO), NuScale(SMR) 등 SMR 기업을공통으로편입

국내상장주요전력인프라 ETF 수익률추이

주 : 2026 년 5 월 21 일종가기준 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

국내상장주요전력인프라 ETF 공통편입종목

			구성비율 (%)	구성비율 (%)
티커	종목명	시가총액 ( 십억달러 )	SOL 미국 AI 전력인프라	KODEX 미국 AI 핵심전력인프라
BE	Bloom Energy	78.5	6.79	18.67
VRT	Vertiv Holdings	142.5	11.93	18.05
GEV	GE Vernova	281.9	6.95	15.56
PWR	Quanta Services	115.5	7.90	11.69
CCJ	Cameco	46.8	3.98	9.22
VST	Vistra Energy	47.1	3.65	6.48
OKLO	Oklo	10.8	10.77	2.15
SMR	NuScale Power	3.6	2.65	1.10

자료 : 신한자산운용 , 삼성자산운용 , FactSet, NH 투자증권리서치본부

MLPX(Global X MLP & Energy Infrastructure ETF)

 MLPX(Global X MLP & Energy Infrastructure ETF) 는북미오일 & 가스미드스트림인프라산업에투자하는 ETF
 미국 -이란전쟁이후변동성높아진에너지가격을일정부분방어할수있는선택지
 이외에도미국의에너지 ( 특히천연가스 ) 생산량증가모멘텀을누리기에적합하다고판단

MLPX(Global X MLP & Energy Infra ETF) 총수익률추이

주 : 2026 년 5 월 21 일종가기준 자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

MLPX 상위 10 개편입종목

티커	종목명	시가총액 ( 십억달러 )	구성비율 (%)
TRP US	TC Energy	87.7	8.93
WMBUS	Williams Companies	64.8	8.77
ENB US	Enbridge	117.1	8.57
KMI US	Kinder Morgan	73.2	7.58
OKE US	ONEOK	58	6.82
LNG US	Cheniere Energy	55	6.44
TRGP US	Targa Resources	52.6	5.02
DTM US	DT Midstream	80.9	4.52
PBA US	Pembina Pipeline	13.6	4.52
EPD US	Enterprise Product Partners	25.4	4.46

자료 : FactSet, NH 투자증권리서치본부

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2026 년하반기 FICC 전망 / 대체투자

실물자산 (Real Asset) 의귀환

실물자산 (Real Asset) 의귀환

2026 년하반기대체투자전략 : 인프라 , 부동산유망

실물자산 (Real Asset) 의귀환

I. 부동산 : 밸류에이션보다임대펀더멘털

II. 인프라 : AI 의물리적토대

대체불가능한실물자산 (HALO: Heavy Asset Low Obsolescence)

안정적인인컴확보 (Stable Income)

유동성가치재조명 (Liquidity Alpha)

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실물자산 (Real Asset) 의귀환 I. 대체투자 : 자산별성과및자금모집동향

사모 (Private) 대체투자: PE·인프라·PD·부동산 전 섹터 견조한 성과 기록

2022~2025 년글로벌주요투자자산별성과

글로벌주요투자자산별성과추이

상장 (Listed) 대체투자 : 상장인프라·리츠아웃퍼폼 , 글로벌PE·미국 BDC 부진

2022~2026 년글로벌주요투자자산별성과

2019~2026 년주요상장대체자산성과추이

투자자금모집 : 인프라 , 부동산증가했으나 PE, PD 감소하며정체상태유지

분기별사모대체투자신규투자자금모집액추이

2024~2025 년섹터별신규투자자금모집규모비교

사모대체투자전략별성과 : 고수익전략의아웃퍼폼

2022~2025 년사모대체투자자산세부성과비교

최근 1 년사모대체투자성과상위전략

인프라 : 양호한성과가이어지는중

상장 , 비상장인프라수익률추이

주요사모대체투자섹터연도별성과비교

부동산 : 빈티지·전략별성과차별화

사모부동산전략별투자성과추이

사모부동산펀드빈티지별성과 : 2021~2022 년대출아웃퍼폼

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실물자산 (Real Asset) 의귀환 II. 투자전략 : 물가방어와 AI 수혜의교차점찾기

대체투자환경변화 : 1) 저금리·저물가시대의종료

유가변동성확대되며물가리스크점증

유가향방은호르무즈정상화여부가좌우

2026 년연준통화정책기대변화

대체자산인플레이션헤지의핵심축 : 부동산과인프라

부동산섹터별임대차계약구조비교

인프라섹터별요금계약구조비교

인플레이션과부동산·인프라성과의상관관계

미국 CRE 임대수익및가격상승률추이

글로벌비상장인프라총수익률추이

중물가국면 , 실물자산투자매력도가높은구간

인플레이션구간별미국리츠 , 주식총수익률비교

미국호텔 ADR 성장률과 CPI 비교

대체투자환경변화 : 2) 실물자산으로의자금이동

2026 년연초이후 AI 의파괴적변화에대한우려확대

미국소프트웨어기업 PER 멀티플붕괴

사모대체투자시장내에서도부동산·인프라대출에자금유입가속

글로벌사모부채투자대상별자금모집액 (Fundraising)

글로벌인프라및부동산펀드자금모집액 (Fundraising)

AI 발전으로지적자본가치하락 vs 실물자산희소성유지

AI 추론비용일제히하락

다른신기술보다개발이후비용하락폭훨씬빠른편

재조달원가상승 &amp; 신규공급위축 : 기존실물자산의희소성강화

기존실물자산재조달원가꾸준히사승

미국 CRE 건설지출 2 년연속감소

구조적수요갖춘인컴자산선호 : 인프라 ( 전력·미드스트림 ) &amp; 부동산 Debt 유망

인프라투자전략 : 전력인프라 + 미드스트림

미국 CRE Debt vs Equity(Core 전략 ) 인컴수익률비교

안정적인인컴과실물자산중심으로포트폴리오재편

2026 년하반기대체투자전략 : 인프라 &gt; 부동산 &gt; PD = PE 순으로접근

안정적인컴확보 (Stable Income)

인프라 (Infrastructure) ★★★

고금리장기화가능성↑

대체하기어려운실물자산 (Hard Asset)

부동산 (Real Estate) ★★

PD( 사모부채 ) ★

Agentic-AI 산업재편위험

유동성가치재조명 (Liquidity Alpha)

PE( 사모펀드 )

2026 년하반기대체투자 : 실물기반인컴자산중심방어적포지셔닝권고

2026 년대체투자자산별선호도및투자포인트

실물자산 (Real Asset) 의귀환 III. 부동산 : 밸류에이션보다임대펀더멘털

미국 CRE 시장은대출 , 거래 , 가격순으로단계적인회복세보일것

미국상업용부동산 (MSCI Property Index) 분기별성과분해및기회 / 위험요인점검

향후 CRE 임대시장개선을이끌가장중요한요인은공급절벽

미국 CRE 섹터별공실률추이

미국 CRE 섹터별전체재고대비초과수요비율

Debt 의낮은변동성 , LTV 하향조정으로하방방어력한층강화

재조달원가상승 & 신규공급위축 : 기존실물자산의희소성강화

구조적수요갖춘인컴자산선호 : 인프라 ( 전력·미드스트림 ) & 부동산 Debt 유망

2026 년하반기대체투자전략 : 인프라 > 부동산 > PD = PE 순으로접근