리서치본부 | 2026. 5. 26

부동산

분수령이 될 6월

I. 세제 개편으로 완성될 청사진

II. 5극 3특 기반의 지방 경제권 구축

III. 공급 대책 핵심 키워드는 속도

Analyst: 이은상 tel 02)2229-6841 | e-mail eunsang.lee@nhsec.com

부동산: 분수령이 될 6월

6월 지방 선거를 기점으로 세금 개편 논의가 본격화되며 부동산 정책의 청사진이 완성될 예정이다. 특히 고가 1주택자까지 규제 범위에 포함되어 세 부담이 강화될 전망이다. 아울러 양도소득세 역시 강화 추세를 보일 것으로 전망하는 바 매매 매물 감소와 임대료 상승이 우려된다.

지방 부동산 시장은 초광역 경제권을 구축하는 '5극 3특' 전략에 기반한 본격적인 부양 국면 진입 기대감이 크다. 지역 거점 중심의 산업 육성과 교통 인프라 확충은 개발 수요를 자극하고 있으며 주택 수요 변화를 야기할 전망이다. 특히 최근 3년간 지방 분양물량이 급감함에 따라 입주 물량이 크게 축소되었다. 신축 선호도가 뚜렷한 지방 특성상, 이러한 공급 희소성은 가격 회복과 거래량 반등을 이끄는 핵심 요인이 될 전망이다.

서울 재건축 시장은 민간 주도의 속도전을 내세운 '신속통합기획'과 공공 전담 모델 '착착개발'이 맞붙으며 사업 추진 속도 기대감을 높이고 있다. 제도적 정비와 절차적 토대를 다져 둔 주요 핵심 단지들은 본격적인 실행 단계에 진입할 전망이다. 그간 토지 보상 문제로 지연되던 공공 주도 주택 공급 역시 LH 분사 및 조직 개편으로 탄력을 받을 전망이다.

I. 세제 개편으로 완성될 청사진

부동산

뜨거운 감자가 된 보유세

• 공공 주도의 주택 공급 확대, 가계 대출 제한 등 현 정부 출범 이후 ① 공급과 ② 대출에 대한 정부의 입장을 충분히 확인. 6월 지방 선거 이후 ③ 세금에 대한 논의가 본격화되며 부동산 정책의 청사진이 마무리될 예정

• 과거 정책이 다주택자 중심의 규제에 집중했다면, 현 정부는 고가 1주택자까지 실질적인 규제 범위에 포함. 종부세 기본공제 조정, 과표 구간 세분화는 고가 1주택자의 보유세 부담을 강화하는 주요 기제가 될 것. 시행령 개정만으로 조정 가능한 공정시장 가액비율 역시 향후 핵심 변수

종부세 인상 시나리오(시가 30억원, 공시가격 21억원 기준)

주: 과표구간 및 세율 가정은 2021~2022년 문재인 정부 당시 세구간으로 설정 자료: NH투자증권 리서치본부

공시가격 현실화율 vs 공정시장 가액비율

자료: NH투자증권 리서치본부 정리

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I. 세제 개편으로 완성될 청사진

부동산

실거주 중심의 양도세 특례 재정비

• 양도소득세 역시 강화 추세 전망. 매매 매물이 감소하거나 세부담이 임대료로 전가될 가능성도 배제하기 어려움

• 5월 9일 이후 규제 지역 내에서 거래되는 다주택자 매물에는 2주택자 20%p, 3주택자 이상 30%p의 중과세율 적용 중. 예를 들어 10억원에 매입한 주택을 30억원에 양도 시, 20억원 과세표준에 65% 세율(누진공제 2억6,594만원) 적용하면 총 납부세액은 11.3억원

• 임대사업자의 양도세 혜택 조정 역시 검토 대상. 의무 임대기간(8년 또는 10년) 종료 후 1~2년 내 처분하지 않으면 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과하는 방안이 유력

• 고가 1주택자에 대해서도 장기보유 특별공제 혜택 축소 등으로 세 부담 강화 가능성 시사. 보유공제 삭제 혹은 거주공제 2배 적용 가능성

장기보유 특별공제 축소 시나리오(10년 보유, 5년 거주 가정)

주: 매입 가격 10억원, 양도가격 30억원 가정 시 고가주택 안분차익은 12억원 자료: 국토교통부('26.10.15), NH투자증권 리서치본부

서울 아파트 매매 매물 및 전월세 가격지수 추이

(차트: 매매 매물(좌, 만 호) 및 전월세가격지수(우, Index) 추이, '21.1~'26.1)

자료: NH투자증권 리서치본부 정리

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II. 5극 3특 기반의 지방 경제권 구축

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5극 3특 전략과 2차 공공기관 지방 이전

• 5극 3특 전략은 전국을 5대 메가시티(수도권, 부·울·경, 대구·경북, 광주·전남, 대전·세종·충청)와 3대 특별자치도(강원, 전북, 제주)로 재편해 초광역 경제권을 구축하는 전략. 각 지역 거점 중심으로 경제·생활권을 통합해 자생적 성장 동력 확보

• 특히 산업 육성을 위해 반도체 클러스터 지정 요건을 '수도권 외'로 명문화하는 방안과 교통 인프라 확충이 맞물림에 따른 핵심 거점 도시의 부동산 가치 및 개발 수요 상승 기대

• 2차 공공기관 지방 이전은 5극 3특 전략을 뒷받침하는 핵심 동력. 1차 이전이 물리적인 '혁신도시 조성'에 중점을 두었다면, 2차 이전은 기존 인프라와의 연계 및 지역 특화 산업과의 시너지를 극대화하는 '질적 성장'에 초점. 대형 공공기관의 이전은 주택 수요 변화를 야기할 전망

반도체 클러스터 지정 요건을 지방으로 명문화 검토

⚡ 남부권 반도체 혁신벨트 구축

수도권에 집중된 반도체산업을 전국적 공간으로 확산한다.

(지방투자 원칙) 향후 반도체 등 첨단산업 특화단지는 비수도권에 한하여 신규 지정한다. 수도권에서 멀어질수록 인프라·재정 등 우대지원을 강화한다. 대표적으로 지방 반도체 클러스터 내 연구인력을 대상으로 유연한 노동시간을 활성화한다. 반도체 소부장 기업의 설비투자·생산 등에 대한 투자지원금 지원비율 확대 등 재정적 지원도 검토한다. 아울러, 반도체 전략 투자 활성화를 위해 지방투자와 연계하여, 기업의 자본조달 방식 다양화를 추진한다.

(남부권 혁신벨트) 광주(첨단 패키징), 부산(전력반도체), 구미(소재·부품)를 잇는 남부권 반도체 혁신벨트를 통해 새로운 반도체 생산거점의 기반을 닦는다.

자료: 산업통상부(2025.12.10), NH투자증권 리서치본부

1차 공공기관 이전: 10개 혁신도시 조성

주: 혁신도시 내 이전 112개, 세종특별자치시 이전 19개, 개별이전 22개, 총 153개 기관 이전 완료 자료: 혁신도시 종합정보망, NH투자증권 리서치본부

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II. 5극 3특 기반의 지방 경제권 구축

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지방권 신축 아파트 중심의 가격 회복세 전망

• 지방권 신축 입주 물량은 그간의 분양 위축 영향으로 감소세 지속될 전망. 지난 3년간(2023~2025년) 지방권의 연평균 분양 물량은 9.4만호에 그치며 직전 3개년(2020~2022년) 평균인 18.4만호 대비 49% 급감. 참고로 동기간 수도권의 분양 감소율은 25%

• 2026년 지방권 예상 입주 물량은 9.4만호. 특히 대구(1.1만호), 대전(0.6만호) 등의 지역은 해당 도시의 아파트 재고 대비 1.6%, 1.5%에 불과

• 지방권은 수도권과 달리 절대적인 매매 가격선이 낮아 주거비용 부담이 적은 만큼, 신축 단지에 대한 실수요층의 선호도가 뚜렷하게 나타남. 지방권 신축(5년 이하) 아파트는 가격 방어력이 견조한 점을 고려할 때, 공급 희소성에 기반한 가격 회복 및 거래량 반등 기대

지방권 제한적인 신규 입주 물량

(만호)

— 분양물량 — 입주물량

Y축: 0, 4, 8, 12, 16, 20

주: 12개월 이동합계 기준 자료: REPS 114, NH투자증권 리서치본부

지방권 아파트 연령별 매매가격 상승률: 높은 신축 선호도

(%)

■ 2024년 ■ 2025년

자료: 한국부동산원, NH투자증권 리서치본부

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III. 공급 대책 핵심 키워드는 속도

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'신속통합기획' vs '착착개발'

• 재건축 규제 완화를 통한 '민간 주도 속도전(오세훈)'과 제도적 절차 통합을 통한 '공공 밀착 완주(정원오)'가 맞붙는 형국

• 오세훈 후보의 '신속통합기획'은 초기 행정 처리 속도에 초점을 맞춤. 서울시가 가이드라인을 선제시하고 개별 심의를 묶는 통합 심의로 인허가 기간을 단축. 최고 층수, 용적률 등 인센티브를 부여해 사업성 확보에 기여

• 반면 정원오 후보의 '착착개발'은 '완주 가능성'에 무게를 둔 공공 전담 모델. 조합·시공사 간 갈등을 선제 중재하고 주택진흥기금을 2배 (1,000억원)로 확충해 유동성 위기를 방어. 중·소규모 사업 권한을 구청장에게 이양해 실질적인 완공 확률을 극대화하는 구조를 지향

신속통합기획: 정비구역지정까지 2년으로 단축

자료: 서울시, NH투자증권 리서치본부

착착개발: 공공 밀착 재개발·재건축 모델 제시

• ◎ 기본계획+구역지정, 정비계획 변경+사업시행계획, 사업시행+관리처분 인가 동시 진행으로 3년 단축
• #도시및주거환경정비법, 개정, 본·재정비촉진지구, 기 신도시 등 적용 대상 확대
• ◎ 재개발·재건축 사업성 개선
• #도시및주거환경정비법 개정
• ◎ SH공사와 한국부동산원 공사비 검증단파견으로 기간지연방지
• ◎ 500세대 미만 정비구역 지정권한 자치구 이양
• ◎ 시장 직속 정비사업전문 매니저 전 구역파견

자료: 더불어민주당 서울시장 후보 정원오 공식 네이버 블로그, LH, NH투자증권 리서치본부

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III. 공급 대책 핵심 키워드는 속도

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서울 정비사업 주요 현황

• 압구정은 시공사 선정 마무리 단계에 진입. 2구역은 현대건설이 본계약을 마무리. 3구역, 4구역은 현대건설과 삼성물산이 각각 우선협상 대상자로 선정, 5구역은 현대건설과 DL이앤씨가 경쟁 입찰 예정으로 5월 내로 총회 마무리 예정

• 여의도는 시범·한양·공작아파트가 사업시행인가 절차를 진행하는 등 일대 15개 단지가 동시다발적으로 사업 추진 중. 특히 삼부아파트는 같은 단지 내에 용도가 혼재되어 있어 추진 속도가 더뎠으나 용적률 상향 혜택이 더 큰 통합 재건축으로 방향을 잡음

• 잠실은 잠실우성4차 관리처분인가 및 잠실주공5단지 사업시행인가 신청 등 핵심 단지들이 9부 능선을 넘어섬. 잠실 MICE 개발 호재와 맞물려 '올림픽 3대장(올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리·아시아선수촌)'도 안전진단 통과 후 사업 속도 높이기 시작

재개발·재건축 진행 절차

기본 계획 수립 : 안전진단 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성/조합 설립인가 → 시공사 선정

사업 시행인가 → 조합원 분양 신청 → 관리처분 계획 인가

이주, 철거 → 착공 /일반분양 → 준공/입주 /조합청산

자료: NH투자증권 리서치본부 정리

잠실 주요 재건축 단지

자료: 언론 보도, NH투자증권 리서치본부 정리

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III. 공급 대책 핵심 키워드는 속도

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LH 이원화, 공공 주택 공급 탄력 전망

• 민·관 합동 LH 혁신위원회를 중심으로 LH를 '비축공사'와 '개발공사'로 이원화하는 분사 방안이 유력하게 논의되고 있음. 토지 보상 및 임대주택 운영에 따른 부채를 비축공사로 이관하고 개발공사는 확보된 택지를 바탕으로 주택 공급에 집중하는 형태

• 비축공사가 토지 보상 업무를 전담할 경우 정부 지급 보증과 부채비율 가이드라인 완화 가능할 전망. 이에 따라 토지 보상 및 택지 조성 기간이 단축될 것으로 기대

• 그간 LH의 재무 부담이 토지 보상과 택지 조성 지연의 직접적인 원인이었던 만큼, 이번 조직 분사로 공공 주도 주택 공급 정책은 탄력을 받을 전망. 실제로 2020~2025년 승인 후 미착공된 공공주택 20만 가구 중 77%가 토지 보상 문제로 사업이 중단된 상태라는 점이 이를 뒷받침

LH(한국토지주택공사) 부채비율

자료: ALIO 공공기관 경영정보 공개시스템, NH투자증권 리서치본부

2020~2025년 LH 공공주택 미착공 현황 및 사유

• 토지보상 지연, 155,018 , 76%
• 조성공사 지연, 41,725 , 21%
• 실수요 부족, 3,646 , 2%
• 기타, 2,159 , 1%

주: 단위는 호 자료: 국민의힘 이종욱 의원실, LH, NH투자증권 리서치본부

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