리서치본부 | 2026. 5. 26
국내 리츠
짙어지는 한파 속 오피스 방어력
I. 전환점을 맞이한 투심 향방은?
II. 오피스의 흔들림 없는 기초 체력
III. 투자유망종목
Analyst: 이은상 tel 02)2229-6841 | e-mail eunsang.lee@nhsec.com
국내 리츠: 짙어지는 한파 속 오피스 방어력
국내 리츠 시장은 제이알글로벌리츠의 회생절차 신청에 따른 크레딧 위험 부각과 매크로 금리 상승 압력으로 인해 투자심리가 급격히 위축되었다. 해외 자산을 보유한 리츠들을 중심으로 부실 우려가 확산되며 연초 상승분을 대부분 반납한 가운데, 국채 금리가 상승하며 배당 스프레드가 축소되었다. 여기에 향후 변동금리 조달 구조에 영향을 줄 CD 금리 상향 압력까지 더해지며 리츠 시장 한파가 지속되는 양상이다.
반면, 상장 리츠의 절대적인 비중을 차지하는 국내 오피스 자산의 펀더멘털은 우호적인 수급 여건에 힘입어 견고한 방어력을 보이고 있다. 공사비 급등과 PF 조달 애로로 인해 향후 3개년 서울 및 BBD 권역의 오피스 신규 공급 면적은 지난 3개년 대비 42% 급감할 것으로 예상된다. 서울 오피스 시장은 안정적인 임대 지표를 유지하고 있어, 오피스 자산의 상대적인 우위와 하방 경직성은 지속될 전망이다. 업종 투자의견 Neutral을 유지하나, 오피스 기초 체력이 뒷받침되는 신한알파리츠에 대해서는 관심이 필요할 것으로 보인다.
I. 전환점을 맞이한 투심 향방은?
국내 리츠
저조한 국내 리츠 YTD 수익률
- 5/15 기준 국내 리츠 지수 YTD 수익률은 +5%를 기록. 4/27 제이알글로벌리츠 회생 절차 개시 신청을 기점으로 연초 이후 상승분 대부분을 반납. 해외자산을 보유한 리츠들 중심으로 시장 우려 확산 중. 참고로 수익률 하위 5개 국내 리츠 전부 해외 자산을 보유 중
- 국채 금리 상방 압력 역시 섹터 주가에 부정적. 중동발 에너지 쇼크, 미 연준의 매파적 스탠스 전환 등의 영향으로 국채 3년물 금리는 5/15 기준 3.776%로 연고점을 경신
국내 리츠 주가 지수 추이
종목별 YTD 수익률
주: 국채 3년물 금리는 국내 리츠 핵심 프록시. 한국 실물 부동산 담보대출은 대부분 3년 만기 구조로 되어 있기 때문 자료: FnGuide, NH투자증권 리서치본부
주: 5/22 기준 자료: FnGuide, NH투자증권 리서치본부
NH투자증권
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I. 전환점을 맞이한 투심 향방은?
국내 리츠
제이알글로벌리츠가 쏘아 올린 공
- 제이알글로벌리츠의 회생 절차 신청으로 국내 리츠 시장 전반에 걸쳐 신용 위험 부각. 제이알글로벌리츠의 벨기에 오피스는 낮은 건물 실 이용률 등 지속적인 가치 하락 위험에 노출되어 왔으며 이미 LTV는 유보 기준치(52.5%)를 초과한 상태
- 지난 4/27, 단기사채 중 일부(400억원)에서 원리금 미지급이 발생. 타 채무의 연쇄 EOD(기한이익상실) 및 담보 자산의 강제 경매 위험이 커지자 법원에 회생절차를 신청
- 이번 사태는 일부 해외 자산 보유 리츠에만 국한되지 않고, 국내 리츠 시장 전반의 크레딧 우려로 확산되는 양상. 개별 리츠가 보유한 기초자산의 유사성이나 건전성 여부와 무관하게, 업종 전반의 투자심리가 위축될 위험 존재
벨기에 파이낸스 타워 대출 현황
- Finance Tower Complex 대출 현황
- 대주: Allianz 계열사, LGIM, SMBC, Bayern LB
- 대출원금: EUR 561,343,863
- 대출기간: 2024년 12월 31일 ~ 2027년 12월 13일
- 대출금리: 연 4.4%(고정)
- 현금유보 이벤트 발생기준: 대출 2년차 LTV 52.5%, 3년차 LTV 50.0%
자료: Dart, NH투자증권 리서치본부
단기사채 중 일부 원리금 미지급 발생
| 사채 원리금 미지급 발생 | |||
|---|---|---|---|
| 1. 미지급금액 | 원금(원) | 40,000,000,000 | |
| 이자(원) | - | ||
| 합계(원) | 40,000,000,000 | ||
| 자기자본(원) | 1,188,833,577,590 | ||
| 자기자본대비(%) | 3.4 | ||
| 대규모법인 여부 | 해당 | ||
| 2. 미지급 발생일자 | 2026-04-27 | ||
| 3. 미지급사유 및 대책 | 1. 연체 사유 : 상환자금 부족 | ||
| 2. 대책 : 금융기관과 상환 일정등의 대출 조건 조정을 진행할 예정입니다. | |||
| 4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항 | 1. 사채종류는 단기사채입니다. | ||
| 2. 상기 자기자본은 2025년말 기준 자본총계(연결)입니다. | |||
| ※관련공시 | 2026-04-17 부동산투자회사 자금차입 |
자료: Dart, NH투자증권 리서치본부
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I. 전환점을 맞이한 투심 향방은?
국내 리츠
결국 금리에 묶이는 발
- 리츠 주가의 회복 모멘텀이 국채 금리 상승으로 인해 제한적인 가운데, CD금리 상향 압력까지 더해져 실적 부담 우려 역시 존재
- 리츠의 배당수익률과 국채 3년물 금리 간 스프레드는 역사적으로 0~400bp 밴드 내에서 움직임(신한알파리츠 특별배당 지급 건 제외). 최근 국채 금리 상승 영향으로 스프레드가 축소됨에 따라, 주가의 추세적 반전을 이끌어내기에는 한계가 있는 상황
- 지난 2년간 진행된 리파이낸싱 과정에서 CD 91일물 연동 변동금리 비중이 확대된 상태. 연초 이후 CD 91일물 금리는 상대적으로 안정적인 흐름을 유지해왔으나, 하반기 기준금리 인상 시 단기 금리 역시 동반 상승 가능성을 배제할 수 없음. 이는 리츠사들의 실적에 부담 요인
2026년 국채 3년물, CD 91일 금리 추이
(%)
— 국채 3Y   — CD 91일
| Y축 | 범위 |
|---|---|
| 4.0 | |
| 3.8 | |
| 3.6 | |
| 3.4 | |
| 3.2 | |
| 3.0 | |
| 2.8 | |
| 2.6 |
X축: '26.1   '26.2   '26.3   '26.4   '26.5
자료: FnGuide, NH투자증권 리서치본부
12개월 Forward 배당수익률-국채 3년물 금리 스프레드
(bp)
— SK리츠   — ESR켄달스퀘어리츠
------ 롯데리츠   -·-·- 신한알파리츠
| Y축 | 범위 |
|---|---|
| 1,200 | |
| 1,000 | |
| 800 | |
| 600 | |
| 400 | |
| 200 | |
| 0 | |
| -200 |
X축: '20.1   '21.1   '22.1   '23.1   '24.1   '25.1   '26.1
자료: 각사, FnGuide, NH투자증권 리서치본부
NH투자증권
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II. 오피스의 흔들림 없는 기초 체력
국내 리츠
오피스 공급 부족에 따른 견조한 임대 수요 지속 전망
- 상장 리츠의 자산 구성 내 오피스 비중이 절대적인 가운데, 수급 상황을 감안할 때 오피스 자산의 펀더멘털은 견조함. 공급 부족 상황이 지속될 것이라는 전망이 유효해 거래는 꾸준히 증가하는 추세. 리츠 투자 자산군 내 오피스 프리미엄은 지속될 전망
- 서울 및 BBD(분당·판교 업무권역) 향후 3개년(2026~2028년) 연평균 오피스 신규 공급 면적은 13만평에 불과. 이는 지난 3개년 대비 42% 감소한 수치로, 2022년 이후 공사비 급등, PF 조달의 어려움에 따른 착공 지연 때문
- 이에 따라 1Q26 기준 서울 오피스 공실률은 6.9%, NOC(순임대료)는 27만원(+4%y-y) 수준을 기록. 임대시장 지표는 안정적인 수준 유지 중
더딘 스프레드 회복에도 불구하고 거래는 지속 증가 중
(조원)
| 12M 이동합계 거래금액(좌) | (bp) |
|---|
| | Cap Rate-국채 3Y 스프레드(우) | |
| 25 | 400 | |
|---|---|---|
| 350 | ||
| 20 | 300 | |
| 250 | ||
| 15 | 200 | |
| 150 | ||
| 10 | 100 | |
| 50 | ||
| 5 | - | |
| 0 | -50 |
1Q14 3Q15 1Q17 3Q18 1Q20 3Q21 1Q23 3Q24 1Q26
자료: GenstarMate, NH투자증권 리서치본부
선방 중인 서울 오피스 임대시장
(%) — 공실률 — NOC %y-y
| 12 |
|---|
| 10 |
| 8 |
| 6 |
| 4 |
| 2 |
| 0 |
1Q14 3Q15 1Q17 3Q18 1Q20 3Q21 1Q23 3Q24 1Q26
주: NOC(순임대료)는 임차인이 전용면적 기준으로 부담해야 하는 실질적인 임대 비용. 임대료, 관리비, 보증금 기회비용을 고려 자료: GenstarMate, NH투자증권 리서치본부
NH투자증권 6
III. 투자유망종목
국내 리츠
투자유망종목 1: 신한알파리츠(293940.KS) - 목표주가 7,400원
- CBD(도심 업무 권역)는 주요 오피스 개발이 지연되어 2028년까지 실질적인 공급 부담은 제한적. CBD 자산 비중이 높은 동사의 임대료 가격 협상력은 당분간 유지될 것. 2025년 임차 면적의 34%는 갱신·신규 계약을 체결했고, 이 과정에서 E.NOC(실질순임대료)를 29% 인상
- 자산 매각 통한 특별배당 지급을 계획 중. 매각 검토 예정 자산은 2019년 하반기~2022년 상반기에 편입해 자산 가치가 충분히 상승한 그레이츠 청계, 트윈시티 남산, 신한L타워, 역삼빌딩, 그레이츠 숭례 등. 구분 소유 자산을 우선적으로 검토할 예정
- 사채 발행 통한 조달 금리 인하 및 자금 조달 구조 개선이 가능할 전망. 동사는 AUM 성장, LTV 관리 등을 통한 신용등급 상향 및 공모 사채 발행을 추진 중. 배당액 확정 후 기준일을 설정하도록 제도를 개편해 투자 편의성을 제고하는 점 역시 긍정적
실적 전망 및 Valuation(IFRS연결)
| (십억원) | 2025/9 | 2026/9E | 2027/9F | 2028/9F |
|---|---|---|---|---|
| 영업수익 | 151.5 | 170.3 | 174.0 | 179.5 |
| 영업이익 | 96.2 | 115.0 | 118.9 | 124.3 |
| 영업이익률 (%) | 63.5 | 67.5 | 68.3 | 69.3 |
| EBITDA | 111.8 | 131.4 | 135.1 | 140.6 |
| 순이익 | 23.7 | 29.9 | 33.0 | 42.2 |
| 총현금배당금 | 45.9 | 47.6 | 48.6 | 51.1 |
| 보통주 주당배당금 (원) | 352 | 366 | 375 | 395 |
| P/FFO (배) | 17.1 | 14.5 | 13.6 | 11.5 |
| P/NAV (배) | 0.5 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| ROE (%) | 2.9 | 3.8 | 4.2 | 5.5 |
| Net Debt(-Cash) | 2,030 | 2,035 | 2,031 | 2,021 |
| 현재가(5/21, 원) | 5,250 | 외국인지분율 | 11.1% | |
|---|---|---|---|---|
| 시가총액(십억원) | 649.4 | 배당수익률('26E) | 6.6% |
주1: 3월, 9월 결산 기업 주2: ROE는 지배지분 기준 자료: NH투자증권 리서치본부 전망
신한알파리츠 12MF 배당수익률 추이
자료: 신한알파리츠, NH투자증권 리서치본부 전망
NH투자증권
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III. 투자유망종목
국내 리츠
투자의견 및 목표주가 변경내역
| 종목명 | 제시일자 | 투자의견 | 목표가 | 괴리율 (%) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 평균 | 최저/최고 | ||||
| 신한알파리츠 | 2026.05.21 | Buy | 7,400원(12개월) | - | - |
| 2025.05.23 | Buy | 8,000원(12개월) | -29.3 | -22.0 | |
| 2024.03.19 | Buy | 8,800원(12개월) | -11.6 | -4.6 |
신한알파리츠 (293940.KS)
(원)
- ── 종가
- ── 목표주가(12M)
'24.5 '24.11 '25.5 '25.11 '26.5
NH투자증권
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